Данъци и категоризация при краткосрочен наем в България: какво трябва да знаете

Формалностите са причината много собственици да отлагат краткосрочното отдаване с години — а истината е, че всичко се урежда еднократно и после върви по релси. Ето какво изисква законът при отдаване на апартамент през Airbnb и Booking в България, обяснено практично. Едно важно уточнение: тази статия е обща информация, не данъчна или правна консултация — за вашия конкретен случай се консултирайте със счетоводител.

Категоризация: „звездата" на апартамента

По Закона за туризма всяко място за настаняване, което се отдава краткосрочно на туристи, подлежи на категоризация — за апартаменти това на практика означава регистрация като „апартамент за гости" или „стая за гости" в общината по местонахождение. Процедурата включва заявление, документи за собственост, такса според капацитета и проверка. Получавате удостоверение и категория („една звезда" е напълно достатъчна и нормална за апартамент), която след това се вписва в обявите.

Звучи бюрократично, но на практика: документите се подготвят за ден-два, а цялата процедура отнема няколко седмици. Управляващите фирми като нас обикновено поемат подготовката и подаването — това е стандартна част от стартирането на имота.

Регистрация на гостите

Всеки настанен гост подлежи на регистрация в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ) на Министерството на туризма. На практика това става електронно, на база данните, които гостите без друго предоставят при резервация и чекин. При професионално управление процесът е автоматизиран и не изисква нищо от собственика.

Туристически данък

Общините събират туристически данък за всяка реализирана нощувка — сумата зависи от общината и категорията на имота и е от порядъка на стотинки до около лев на нощувка. Декларира се и се внася към общината. Дребно перо, но е важно да се прави редовно — пропуските се натрупват.

Данък върху дохода

Доходите от краткосрочен наем се декларират и облагат. Режимите са различни според това дали отдавате като физическо лице, дали имотът е категоризиран, какъв е мащабът на дейността и дали тя попада под патентно облагане — тук правилата имат нюанси и точният режим зависи от вашата ситуация. Общото правило: доходът се декларира в годишната данъчна декларация, а при няколко имота често е по-изгодно дейността да мине през фирма. Тук еднозначно препоръчваме консултация със счетоводител — еднократният разговор спестява многократно стойността си.

Ами ДДС?

Тема, която изненадва някои собственици: комисионите, които плащате на Airbnb и Booking (чуждестранни компании), са услуга от доставчик в ЕС и могат да породят задължения по ЗДДС дори при малък оборот — отново нюанс, който счетоводителят урежда с една регистрация и периодична декларация. Не е страшно, но е добре да се направи правилно от самото начало.

Чеклист: какво трябва да имате

• Удостоверение за категоризация от общината (еднократно, подновява се периодично).
• Регистрация на гостите в ЕСТИ (текущо, автоматизира се).
• Внасяне на туристически данък към общината (периодично).
• Годишно деклариране на дохода + изяснен данъчен режим със счетоводител.
• При нужда: ДДС регистрация заради комисионите на платформите (еднократно).

Всичко в този списък се урежда веднъж. След това текущата администрация е рутина, която управляващата фирма поема изцяло.

Колко от това поема управляващата фирма

При нас: подготовката за категоризация, регистрацията на гостите, туристическият данък и месечните справки са част от услугата — собственикът получава готови числа за счетоводителя си. Ако тепърва стартирате, в статията как работи управлението на имоти сме описали целия процес, а ако се чудите дали изобщо си струва — започнете от реалните числа за Пловдив.

Имате конкретен въпрос за вашия имот? Пишете ни — ще ви кажем честно какво е нужно за вашия случай, преди да сте поели какъвто и да е ангажимент.